宅建アルアル解説【令和3年12月】問27「手付金・契約解除」問題(2021年12月試験)！独学３ヶ月で合格できた秘策✰
桑田 真似
◯【問27】宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約
を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ AB間で建物の売買契約を締結する場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に
伴う損害賠償の額についての特約を、代金の額の10分の2を超えて定めた場合、当該特約は全体
として無効となる。
２ AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、AがBから保全措置が必要となる
額の手付金を受領する場合、Aは、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託
契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、Bからその手付金を
受領することができない。
３ AB間で建物の売買契約を締結する場合において、Aは、あらかじめBの承諾を書面で得た場合に限り、
売買代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができる。
４ AB間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の2の額
を手付金として定めた場合、Aが手付金の保全措置を講じていないときは、Bは手付金の支払
を拒否することができる。
解説動画の視聴は一番下のサムネイルをクリック下さい。
【解説台本】アルアル問題でした。
はい。どーも宅建コーチの桑田真似です。
この動画では知識０から３ヶ月の独学で、宅建に合格しました僕の経験を元に、
宅建試験、特有の罠の見付け方、引っかかるパターンを中心に解説させて頂いております。
また、初心者の方でも分かり易くする為に、専門用語を一般的な言葉に置き換えたり、
正解を覚えやすくする為に、独自の解釈を挟む場合もあります。
そのあたりも、予めご了承お願い致しますm(_ _)m
それでは、ここで動画停止ボタンを押して、一度全文を読んで頂ければと思います。
画面が読みづらい場合は、概要欄にも問題文がありますので、そちらをご覧下さい。
。。では、問題文を読んだ前提で解説させて頂きます。
まず最初に、
問題文を読む際は、出題形式の確認
をしましょう！
宅建では「◯探し系問題」が大体３０問、「×探し系問題」が大体２０問の割合で
ランダムに出題されています。これは受験者を混乱させるのが目的ですので、
惑わされないよう、毎回、問題番号に印を付けるようにしておきましょう。
ちなみに、この設問文には「正しいものはどれか」とありますので、◯印を付けます。
また、この４つの選択肢の内、◯が１つで、残り３つは×だ。という事が分かりますね。
それらの情報を頭に置いて、選択肢を読んで行きましょう。
今回は【問27】手付金・契約解除に関する問題
となっています。
手付金というのは、業者が一般のお客さんから預かる場合、解約手付とみなされ、
契約を解除する場合は、手付金を放棄する事になってしまいます。
なので、ちゃんと代金払うし、約束の物件渡してね。渡さなかったら預けた手付金を
倍にして払ってね。と、お互いが約束を守る意思があるという証として存在しています。
では選択肢①から確認していきましょう。
いきなり手付金アルアル問題が出ました。ここでのアウト箇所は「全体として無効」
の部分でした。
手付は２割を超えて受け取った場合、それを超えた金額について無効となります。
そして本文では「損害賠償」となっていますが、手付も相手が不履行をした時に
没収されるものですから、同じ扱いなんですね。違約金も同様です。
ということで本肢はアウトですので
選択肢①に❌を付けておきましょう。
続きまして、選択肢②ですね。
ここでのキーワードは「建築工事完了前」「指定保管機関」でした。
建物の完成前に手付の保全措置に利用できるのは、銀行等と保険事業者だけなんですね。
完成後でしたら、それらに加え指定保管機関で保管してもらう事ができます。
ちなみに指定保管機関とは全国宅地建物取引業保証協会と（公社）不動産保証協会
の事を言います。
宅建では、○○機関などと総称が出てくるので、イメージし辛いですよね(^^;)
という事で「建築工事完了前」では「指定保管機関」を利用できませんので、
本肢もアウトでした。
選択肢②に❌を付けておきましょう。
続きまして、選択肢③ですね。
ここでも宅建アルアル罠が仕掛けられていました。
それは「承諾を書面で得た場合に限り」の箇所でした。
宅建においては「相手の承諾があれば」などの、セーフっぽい状況が出て来たら
それは罠だと思ってもらってOKです。本肢はその典型パターンでしたね。
という事で本肢はアウトでしたので、
選択肢③に❌を付けておきましょう。
では最後の選択肢④ですね。
ここで覚えておいてもらいたいのが、未完成物件の場合、代金の５％を超える金額
を手付金として受け取る場合は、事前に保全措置が必要となります。
本肢の場合は、２割受け取る事になっていますから事前の保全措置が必要となります。
こうしておかないと、手付を払った後に、業者が倒産してしまった場合、
物件は手に入らないし、手付金も戻ってこない。という状況になってしまうので、
事前の保全措置がない場合は、手付を拒否する事ができます。
ということで、本肢の内容はこの通りでセーフでした。
選択肢④に⭕を付けましょう。
以上の事から、この【問27】の正解は、
選択肢4だと判断できました。
今回は宅建アルアルが多かったですね。手付に関する問題は結構同じポイントが
出題されるので、パターンを知っていれば有利な問題とも言えるでしょう。
はい。という事で
今回の解説は以上となります。
この宅建対策動画シリーズでは「確実に採れる問題を落とさない」をコンセプトに
手短かに解説させて頂いておりますので、他の動画も是非ご覧頂ければと思います。
それでは今回は以上をもちましてゲームです！お疲れ様でしたー
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